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Novedades en materia de Contrato de Locación.
Diciembre 2023
Con fecha 21 de diciembre del 2023, se publicó en el Boletín Oficial de la República Argentina el Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023 que, entre otras
cosas, modifico aspectos importantes con respecto al Contrato de Locación.
A continuación, se describen los principales aspectos de dicha norma en lo
respecta al contrato de locación:
- Modificación del artículo 1196 respecto a la Fianza y garantía en los
contratos de locación.
“ARTÍCULO 1196: Fianza, garantía y periodicidad del pago: Las partes pueden
determinar libremente las cantidades y moneda entregadas en concepto
de fianza o depósito en garantía, y la forma en que serán devueltas al finalizar la locación. Las partes pactaran libremente la periodicidad del pago, que
no podrá ser inferior a mensual.”
Con la nueva redacción del Código se eliminó la prohibición de requerir al
locatario
El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes
Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor
del importe equivalente al primer mes de alquiler
El pago de valor llave o equivalentes
La firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte
del contrato original - Modificación del artículo 1198 respecto al Plazo del contrato locación.
“ARTÍCULO 1198. Plazo de la locación de inmueble. El plazo de las locaciones
con cualquier destino será el que las partes hayan establecido. En caso
que no se haya establecido plazo, (i) en los casos de locación temporal, se
estará al que establezcan los usos y costumbres del lugar donde se asiente el
inmueble locado, (ii) en los contratos de locación con destino a vivienda permanente, con o sin muebles, será de dos (2) años y (iii) para los restantes
destinos será de tres (3) años.”
De esta manera se eliminan todas las regulaciones respecto a los plazos
mínimos de cualquier contrato de locación. - Modificación del artículo 1199 respecto a la moneda de pago y la actualización de alquileres.
“ARTÍCULO 1199. Moneda de pago y actualización. Los alquileres podrán
establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, al libre
arbitrio de las partes. El locatario no podrá exigir que se le acepte el pago
en una moneda diferente a la establecida en el contrato. Las partes podrán
pactar el ajuste del valor de los alquileres. Será válido el uso de cualquier
índice pactado por las partes, público o privado, expresado en la misma
moneda en la que se pactaron los alquileres. Si el índice elegido dejara de
publicarse durante la vigencia del contrato, se utilizará un índice oficial de características similares que publique el Instituto Nacional de Estadística y Censos si el precio estuviera fijado en moneda nacional, o el que cumpla las mismas funciones en el país que emita la moneda de pago pactada. No será de
aplicación a los contratos incluidos en este Capítulo el artículo 10 de la Ley N°
23.928.”
De esta manera se eliminan las excepciones al mínimo del plazo legal que
establecía el código anterior y se establece una nueva forma de actualización del monto. - Se derogó el artículo 1202 del Código Civil y Comercial de la Nación
sobre el Pago de mejoras por parte del locador.
La norma derogada establecía que El locador debía pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario a la cosa locada, aunque no lo haya convenido, si el contrato se resuelve sin culpa del locatario, excepto que sea
por destrucción de la cosa. - Se derogó el artículo 1204 y el y 1204 bis sobre la reducción del precio
del contrato y la compensación de gastos.
El artículo 1204 establecía que la pérdida de luminosidad del inmueble urbano
por construcciones en las fincas vecinas, no autorizaba al locatario a solicitar la reducción del precio ni a resolver el contrato, excepto que medie
dolo del locador.
El artículo 1204 bis establecía que los gastos y acreencias que se encontraban
a cargo del locador conforme las disposiciones de esta sección, podían ser
compensados de pleno derecho por el locatario con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos. - Se incorporó el inc D) al artículo 1219 sobre la Resolución del contrato
de locación imputable al locatario al Código Civil y Comercial de la Nación.
“ARTICULO 1219.- Resolución imputable al locatario. El locador puede resolver el contrato:
a) por cambio de destino o uso irregular en los términos del artículo 1205;
b) por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien
haga sus veces;
c) por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos períodos
consecutivos.
d) por cualquier causa fijada en el contrato.” - Se sustituyó el artículo 1220 sobre la Resolución imputable al locador
del Código Civil y Comercial de la Nación.
“ARTÍCULO 1220.- Resolución imputable al locador. El locatario puede resolver el contrato si el locador incumple:
a) la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido,
salvo cuando el daño haya sido ocasionado directa o indirectamente por el
locatario;
b) la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.”
Se agregó al inc A) que el locatario no podrá resolver el contrato cuando
el daño haya sido ocasionado directa o indirectamente por el locatario. - Se sustituyó el artículo 1221 sobre la resolución del contrato de locación.
“ARTÍCULO 1221. Resolución anticipada. El locatario podrá, en cualquier momento, resolver la contratación abonando el equivalente al diez por ciento
(10%) del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada en el contrato.”
Se eliminó la imposibilidad de resolver el contrato de locación en los primeros 6 meses como así también la obligación de notificar la resolución.
Se modificó el sistema de multas anterior en donde se establecía que, Si
hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la
suma equivalente a un mes y medio (1½) de alquiler al momento de desocupar el inmueble, y la de un (1) mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso. - Se derogó el artículo 1221 sobre la renovación del contrato de locación.
La normativa anterior establecía que los contratos de inmuebles destinados a
vivienda, dentro de los tres (3) últimos meses de la relación locativa, cualquiera
de las partes puede convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, a
efectos de acordar la renovación del contrato, en un plazo no mayor a quince
(15) días corridos. En caso de silencio del locador o frente a su negativa de
llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente. - _________________ESTUDIO JURIDICO TGGPVC
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